丈夫隱瞞妻子出賣共有房屋,效力如何

發布者:admin     作者:管理員    來源:   發布時間:2011-12-16 00:00:00

    丈夫隱瞞妻子出賣共有房屋,效力如何

     李某與張某系夫妻關系,二人在婚姻存續期間于2004年1月集資13000萬元購買其單位家屬院福利房一套,百分之百產權,并由房屋產權戶籍管理處頒發房屋所有權證書,房屋所有權人(戶主)登記為張某一人。后來張某與妻子李某關系緊張, 2005年9月23日張某瞞著妻子與曾某簽訂一份房屋買賣協議。協議約定:“張某將該房屋以價值30000元賣給曾某,曾某先付給張某20000元購房款,入住此房后付清余款,取得該房屋的所有權和居住區”。協議簽訂后,曾某于2005年9月26日向張某支付購房款20000元,幾天后曾某搬進該房,付清余款,居住至今,雙方一直未辦理房屋過戶手續。2007年8月,一直不知情的李某發現此事,找到曾某要求其搬出該房屋,曾某稱張某以30000元的價款已將該房屋出售給自己為由拒不搬出。李某與曾某協商無果,將曾某、張某訴至法院,問能否主張協議無效,曾某搬出該房屋。

      律師解答:

李某、張某系夫妻關系,其家庭財產屬于夫妻共同所有。張某未征得李某的同意,既與曾某簽訂房屋買賣合同,事后也未得到李某的追認,屬于無權處分,房屋買賣協議無效,且曾某不構成善意取得。

律師提示:

1、張某的行為屬于無權處分

根據《婚姻法司法解釋(一)》第十七條第(二)項之規定:“夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產作重要處理決定,夫妻雙方應平等協商,取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人”。《物權法》第九十七條規定,處分共有的不動產,應當經全體共同共有人同意。《最高人民法院關于貫徹執行〈民法通則〉若干問題的意見》第八十九條規定:“在共同共有關系存續期間,部分共有人擅自處分共有財產的,一般認定為無效。”

2、張某處分房屋不屬于家事代理

我國《婚姻法司法解釋(一)》第十七條第(一)項規定:“因日常生活需要而處理夫妻共同財產的,任何一方均有權決定”。這里的處理夫妻共同財產的事項主要是指夫妻雙方及其共同的未成年子女日常共同生活所必需的事項,其主要限制在維持家庭共同生活的費用、撫育子女的費用以及家庭成員所需的醫療費用等方面,此家事代理權限必須在日常家事的范圍之內實施方為有效。針對處分夫妻共有財產重大事務的權利,如變賣夫妻共同房產,均得由配偶共同決定處理,任何一方不得獨斷專行。不動產的處分因價值重大,一方擅自處分會嚴重損害他方權益,故本案張某的行為不屬于日常家事的情形。因此應認定為合同無效。

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